Ile podatku za sprzedaż mieszkania po 5 latach?

Sprzedaż mieszkania wiąże się nie tylko z formalnościami notarialnymi i negocjacjami z kupującym, ale także z obowiązkami podatkowymi. Wiele osób zadaje sobie pytanie: czy po 5 latach od zakupu trzeba jeszcze płacić podatek dochodowy od zbycia nieruchomości? Odpowiedź zależy od kilku czynników, w tym daty nabycia mieszkania, rodzaju prawa do nieruchomości oraz sposobu liczenia wspomnianych 5 lat. Przedstawiamy szczegółowe wyjaśnienia, aktualne na 2025 rok, zgodne z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego.

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy przy sprzedaży mieszkania?

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek zapłaty podatku dochodowego powstaje, gdy nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano.

Oznacza to, że:

liczy się nie 5 lat kalendarzowych od dnia zakupu, lecz 5 pełnych lat podatkowych
przykładowo, jeśli kupiłeś mieszkanie w lipcu 2020 roku, pięcioletni termin liczy się od 1 stycznia 2021 roku i upływa z końcem 2025 roku
w tym przypadku możesz sprzedać mieszkanie bez podatku dopiero od 1 stycznia 2026 roku

Jeśli sprzedaż nastąpi wcześniej, podatek może być naliczony – chyba że skorzystasz z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Jaki podatek trzeba zapłacić? Sprzedaż mieszkania po 5 latach

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat (liczonych jak wyżej), i nie spełniasz warunków do ulgi mieszkaniowej, podlegasz opodatkowaniu stawką:

19 procent od dochodu, a nie od całej kwoty sprzedaży

Dochód to różnica między:

ceną sprzedaży a
ceną zakupu powiększoną o udokumentowane koszty, np. prowizję dla pośrednika, podatek PCC, koszty notarialne, remonty zwiększające wartość mieszkania

Przykład: jeśli kupiłeś mieszkanie za 400 000 zł, a sprzedałeś za 500 000 zł i nie masz kosztów do odliczenia, zapłacisz 19 proc. od 100 000 zł, czyli 19 000 zł podatku.

Co po upływie 5 lat?

Po upływie 5 lat podatkowych (czyli licząc od końca roku nabycia), sprzedaż mieszkania jest zwolniona z podatku dochodowego. Oznacza to, że:

nie płacisz podatku, niezależnie od uzyskanej kwoty
nie musisz korzystać z ulgi mieszkaniowej
nie ma obowiązku przeznaczania środków na cele mieszkaniowe
zysk ze sprzedaży możesz wykorzystać dowolnie, np. na podróże, inwestycje, samochód

Warto jednak pamiętać, że musisz być w stanie udokumentować datę nabycia oraz okoliczności transakcji, np. posiadać akt notarialny.

Co z darowizną lub spadkiem?

Jeśli nabyłeś mieszkanie w drodze:

darowizny – 5-letni okres liczy się od końca roku, w którym otrzymałeś darowiznę
spadku – 5 lat liczy się od końca roku, w którym spadkodawca nabył nieruchomość (czyli liczy się jego data zakupu)

Przykład: jeśli odziedziczyłeś mieszkanie po babci, która kupiła je w 2005 roku, możesz je sprzedać bez podatku już teraz, nawet jeśli spadek otrzymałeś w 2023 roku.

sprzedaż mieszkania po 5 latach – co z ulgą mieszkaniową?

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat, ale w ciągu 3 lat od sprzedaży przeznaczysz cały dochód na własne cele mieszkaniowe, możesz skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej i uniknąć podatku.

Cele mieszkaniowe to m.in.:

zakup nowego mieszkania lub domu
budowa lub rozbudowa własnego domu
remont lub modernizacja lokalu mieszkalnego
spłata kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe

Warunkiem jest przeznaczenie całego dochodu, nie tylko kwoty uzyskanej ze sprzedaży.

Jak zgłosić sprzedaż mieszkania?

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat i nie korzystasz z ulgi, musisz:

złożyć deklarację PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży
wykazać w niej dochód i zapłacić podatek

Jeśli skorzystasz z ulgi, również składasz PIT-39, ale wskazujesz, że przeznaczysz środki na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

Po upływie 5 lat deklaracja nie jest już wymagana – sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Warto wiedzieć

Sprzedaż mieszkania po 5 latach od końca roku zakupu lub otrzymania spadku nie wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Transakcja jest w pełni zwolniona z podatku, a uzyskane środki można wykorzystać dowolnie. Wcześniejsza sprzedaż wiąże się z podatkiem w wysokości 19 procent od dochodu, chyba że zastosujesz ulgę mieszkaniową. Kluczowe jest więc, by znać datę nabycia i prawidłowo liczyć 5-letni okres. Dzięki temu można zaplanować sprzedaż w sposób korzystny finansowo i zgodny z obowiązującym prawem.