Jak obliczyć zdolność kredytową przed zakupem nieruchomości?

Przygotowując się do zakupu nieruchomości, jednym z kluczowych elementów procesu jest ocena własnej zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa determinuje, jaką kwotę bank jest gotów udzielić kredytobiorcy na zakup mieszkania lub domu. Znając swoje możliwości finansowe, można lepiej zaplanować zakup i uniknąć problemów z nadmiernym zadłużeniem.

Czym jest zdolność kredytowa i jak obliczyć zdolność?

Zdolność kredytowa to zdolność osoby lub gospodarstwa domowego do spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego w określonym czasie, przy uwzględnieniu bieżących dochodów, zobowiązań i kosztów utrzymania. Banki, oceniając zdolność kredytową, biorą pod uwagę szereg czynników, które mają na celu minimalizowanie ryzyka związanego z udzieleniem kredytu.

Instytucje finansowe nie tylko analizują bieżące zarobki, ale także stabilność zatrudnienia, historię kredytową, poziom zadłużenia oraz indywidualne wydatki. W 2023 roku Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) wprowadziła dodatkowe wytyczne, które mają na celu zaostrzenie kryteriów oceny zdolności kredytowej, zwłaszcza w kontekście rosnących stóp procentowych.

Jakie elementy wpływają na zdolność kredytową?

Wysokość dochodów

Podstawowym czynnikiem wpływającym na zdolność kredytową jest wysokość miesięcznych dochodów. Banki preferują osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony, co daje im większą pewność regularnych wpływów. Dochody z działalności gospodarczej, zleceń czy umów o dzieło są również akceptowane, ale ich ocena jest bardziej restrykcyjna.

Wartość dochodów netto jest kluczowa – im wyższe zarobki, tym większa szansa na uzyskanie większego kredytu. Dla przykładu, osoba zarabiająca 10 000 zł miesięcznie netto ma znacznie wyższą zdolność kredytową niż osoba z dochodami na poziomie 5 000 zł.

Poziom zadłużenia

Kolejnym ważnym czynnikiem jest już istniejące zadłużenie. Banki dokładnie analizują, jakie inne kredyty, pożyczki, czy karty kredytowe posiada wnioskodawca. Wyższe obciążenia finansowe, zwłaszcza długoterminowe, obniżają zdolność kredytową. Wskaźnik DTI (Debt-to-Income), czyli relacja zadłużenia do dochodu, to istotny wskaźnik, na który zwracają uwagę banki. Według rekomendacji KNF, wskaźnik DTI nie powinien przekraczać 40% dochodu netto.

Przykład: Osoba zarabiająca 6 000 zł netto, mająca już kredyt gotówkowy z ratą 1 000 zł miesięcznie, będzie miała mniejszą zdolność kredytową niż osoba bez dodatkowych zobowiązań finansowych.

Wydatki na życie

Banki biorą również pod uwagę koszty utrzymania wnioskodawcy. Różne banki stosują różne standardy w ocenie tych wydatków, jednak przeciętnie analizowane są wydatki na żywność, transport, rachunki oraz inne codzienne potrzeby. Instytucje finansowe opierają się także na wskaźnikach przeciętnych kosztów utrzymania gospodarstw domowych publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny (GUS).

Rodzina z dziećmi zazwyczaj ma wyższe koszty utrzymania niż osoba samotna, co wpływa na ostateczną ocenę zdolności kredytowej. Zwiększona liczba członków gospodarstwa domowego zmniejsza kwotę dostępną na spłatę kredytu, a tym samym obniża zdolność kredytową.

Okres kredytowania

Długość okresu spłaty kredytu ma bezpośredni wpływ na wysokość miesięcznych rat. Im dłuższy okres kredytowania, tym niższa rata, co może zwiększyć zdolność kredytową. Jednak należy pamiętać, że wydłużenie okresu kredytowania oznacza wyższy całkowity koszt kredytu.

Na przykład, kredyt rozłożony na 20 lat będzie miał wyższe raty niż ten sam kredyt rozłożony na 30 lat, co może wpłynąć na decyzję banku o przyznaniu finansowania. W 2023 roku średni okres kredytowania w Polsce wynosił około 25-30 lat.

Historia kredytowa

Dobra historia kredytowa to kolejny istotny element oceny zdolności kredytowej. Banki korzystają z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK), aby sprawdzić, czy wnioskodawca terminowo spłacał wcześniejsze zobowiązania. Regularne spłacanie rat kredytów, rachunków czy innych zobowiązań pozytywnie wpływa na ocenę zdolności kredytowej.

Osoby, które wcześniej miały problemy z terminową spłatą, mogą spotkać się z trudnościami w uzyskaniu kredytu hipotecznego, a nawet odmową udzielenia finansowania. Z drugiej strony, brak jakiejkolwiek historii kredytowej może także wpłynąć na negatywną ocenę banku, gdyż instytucja finansowa nie ma żadnych danych do analizy zachowań płatniczych klienta.

Jak samodzielnie obliczyć zdolność kredytową?

Chociaż każda instytucja finansowa ma własne kryteria oceny, istnieją uniwersalne metody pozwalające oszacować zdolność kredytową. Można to zrobić za pomocą kalkulatorów dostępnych na stronach internetowych banków, ale warto także zrozumieć, jak samodzielnie ocenić swoje możliwości finansowe.

Krok 1: Zsumuj swoje dochody

Pierwszym krokiem jest obliczenie wszystkich dochodów netto. Należy uwzględnić regularne dochody z pracy, działalności gospodarczej, a także inne źródła, takie jak wynajem nieruchomości czy dodatki. Ważne, aby były to dochody stałe, które można udokumentować.

Krok 2: Określ miesięczne wydatki

Kolejnym krokiem jest dokładne określenie miesięcznych wydatków. Należy uwzględnić nie tylko podstawowe koszty życia, takie jak żywność i rachunki, ale także raty innych zobowiązań, ubezpieczenia, a nawet koszty związane z hobby czy rozrywką. Im bardziej szczegółowy będzie budżet, tym dokładniej można oszacować zdolność kredytową.

Krok 3: Oblicz wskaźnik DTI

Wskaźnik DTI to stosunek wszystkich zobowiązań finansowych do dochodów netto. Przykład: Jeśli ktoś zarabia 6 000 zł netto, a jego miesięczne zobowiązania wynoszą 2 000 zł (np. rata kredytu samochodowego i inne zobowiązania), wskaźnik DTI wynosi 33%. Banki preferują, aby wskaźnik ten nie przekraczał 40%.

Krok 4: Skorzystaj z kalkulatora kredytowego

Większość banków oferuje narzędzia online, które pozwalają wstępnie oszacować zdolność kredytową. Wystarczy wpisać wysokość dochodów, wydatki oraz preferowany okres kredytowania, aby uzyskać przybliżoną kwotę możliwego kredytu. Kalkulatory te, mimo że nie są idealne, mogą pomóc w szybkim sprawdzeniu możliwości finansowych.

Jak poprawić zdolność kredytową?

Jeśli zdolność kredytowa okazuje się niższa niż oczekiwana, istnieją sposoby na jej poprawę. Przede wszystkim warto zadbać o spłatę innych zobowiązań, co zmniejszy wskaźnik DTI. Można także rozważyć wydłużenie okresu kredytowania, co obniży miesięczną ratę. Warto również budować dobrą historię kredytową, na przykład poprzez regularne spłacanie drobnych kredytów konsumpcyjnych.